Serbia Edition
Serbische Ausgabe
Izdanje BiH
Izdanje Crna Gora
Vesti
Zbog čega projektno finansiranje stanogradnje "za kvadrate" ima negativne posledice?
Izvor: eKapija
Sreda, 17.05.2023.
15:12
Sreda, 17.05.2023.
15:12
Komentari
Ilustracija (Foto: Pixabay.com/Michael Gaida)
- Otplata kredita počinje nakon završetka projekta i početka realizacije prihoda od projekta (prodaja stanova, izdavanje poslovnog prostora, otvaranje hotela itd). Kada su rizici projekta veliki, davalac kredita može zahtevati dodatne sredstva obezbeđenja - pojašnjava Mitić.
Davalac kredita je banka koja kredit odobrava investitoru, što je obično novoosnovano privredno društvo (SPV). Kredit se povlači po fazama radi pokrivanja troškova izgradnje uključujući i usluge izvođača radova na projektu. Kod velikih infrastrukturnih projekata dešava se da isporučioci opreme kreditiraju projekat do, recimo, 10% cene opreme (90% cene opreme investitor plaća gotovinski).
Projektno finansiranje od strane izvođača radova i/ili vlasnika građevinske parcele
U Srbiji je raširena pojava da se finansiranje izgradnje stambenih projekata vrši ne od strane banke nego od strane izvođača radova, isporučioca materijala i opreme ili vlasnika građevinske parcele, napominje Mitić. Svi oni svoje učešće na projektu ne naplaćuju u novcu nego "u kvadratima" izgrađene stambene površine koje dobijaju umesto novca i koje kasnije zadržavaju za sebe ili prodaju na tržištu. Banke su delimično ili potpuno isključene iz ovakvih projekata.
- Kada izvođači nude izvođenje radova u zamenu za kvadrate, to je, prema našem iskustvu, uvek lošija opcija, jer u tom slučaju izvođači preuzimaju projekat od vlasnika projekta. Uvek se pitamo zašto bi vlasnik projekta pristao da projekat ustupi izvođaču kada za finansiranje projekta može da obezbedi potreban kapitala na tržištu? To je, uostalom, i profitabilnija i fleksibilnija opcija za vlasnika projekta - ističe Mitić i dodaje:
- Ako građevinske firme imaju višak kapitala koje žele da plasiraju, mogu i same da kupe građevinske parcele i da investiraju u izgradnju stanova itd. Umesto toga, one koriste finansijski slabiju poziciju i/ili neiskustvo vlasnika projekta da im "obezbede" finansiranje izgradnje.
Time vezuju ruke i sužavaju opcije i mogućnosti vlasnika projekta, koje možete pogledati OVDE.
Negativne finansijske posledice ovakve prakse
Kredit povećava prinos na ukupno uložen kapital investitora, a time i zaradu, objašnjava Mitić:
- U klasičnoj 70:30 strukturi kreditnog i investicionog kapitala kojim se finansira projekat, cena kredita (kamatna stopa) je, recimo 5% a cena sopstvenog/investicionog kapitala je, recimo 15%. Ako pretpostavimo da je prinos na celokupan uloženi kapital projekta (ROA) 15%, nije teško zaključiti da će u pravilno postavljenoj finansijskoj konstrukciji građevinskog projekta, investitor zaraditi mnogo više od 15% na sopstveni kapital (ROE) a da mu je najveća zarada od "prelivanja" razlike od 10% u ceni sopstvenog i kreditnog kapitala korišćenjem bankarskog kredita.
Izvođač radova ili bilo koji drugi učesnik u projektu koji za svoj doprinos dobija "kvadrate" to naplaćuje iznad visine kamatne stope koju naplaćuje banka. Cena kredita izvođača radova od, na primer, 20% znatno umanjuje zaradu investitora.
Ovo su primera na koje je SEECAP Konsalting naišao u praksi.
Kvadrati za izvođačke radove - na jednom projektu su analizirali tri ponude za izgradnju stambenog objekta po sistemu "ključ u ruke". Jedan od ponuđača je ponudio da izgradi objekat "za kvadrate" i taj ponuđač je bio 34% skuplji od druga dva ponuđača koji su ponudile plaćanje usluga novcem.
Svi ponuđači su imali odličnu reputaciju, sopstvenu opremu, zaposlene itd. Projekat je trebalo da bude kompletiran za 15 meseci tako da je kamatna stopa koju je ovaj izvođač ponudio bila 27,20%. Investitor je kasnije dobio kredit od banke po 4,35% na godišnjem nivou, što je ogromna razlika.
Kvadrati za građevinsku parcelu - umesto kupovine parcele za 600.000 EUR investitor daje "stambene kvadrate" vlasniku parcele, koji nakon završetka radova 12 meseci kasnije tu stambenu površinu prodaje za 1.600.000 EUR. Drugim rečima, vlasnik parcele je kreditirao investitora po kamatnoj stopi od 267% godišnje, što je, kako kažu u Seecapu - suludo.
Projektno finansiranje bi trebalo da bude u domenu finansijskih institucija, a ne izvođača radova i drugih učesnika u investicionom projektu, naglašava Mitić. Naravno, dodaje, za odobrenje kredita investitor mora da pripremi potrebnu dokumentaciju koju banke uobičajeno traže-studiju izvodljivosti, tržišnu analizu projekta, finansijsku projekciju projekta (finansijski model), građevinsku dozvolu i drugu dokumentaciju.
- Za pripremu je potrebno adekvatno planiranje projekta. Za izradu neke dokumentacije je najbolje angažovati profesionalne konsultante koji mogu da asistiraju ne samo u pripremi dokumentacije nego i dobijanju kredita kod banke. Ovi inicijalni troškovi se kasnije višestruko nadoknade i isplate investitoru - zaključuje Zoran Mitić.
Tagovi:
Zoran Mitić
projektno finansiranje
kreditno finansiranje
finansiranje izgradnje stambenih projekata
finansiranje kvadratima
izvođenje radova u zamenu za kvadrate
kvadrati za izvođačke radove
kvadrati za građevinsku parcelu
kreditni kapital
investicioni kapital
Komentari
Vaš komentar
Rubrike za dalje čitanje
Potpuna informacija je dostupna samo komercijalnim korisnicima-pretplatnicima i neophodno je da se ulogujete.
Pratite na našem portalu vesti, tendere, grantove, pravnu regulativu i izveštaje.
Registracija na eKapiji vam omogućava pristup potpunim informacijama i dnevnom biltenu
Naš dnevni ekonomski bilten će stizati na vašu mejl adresu krajem svakog radnog dana. Bilteni su personalizovani prema interesovanjima svakog korisnika zasebno,
uz konsultacije sa našim ekspertima.